Na spodnjem grafu je prikazan prikaz mesečnih stroškov po posameznih postavkah skozi leto. Največji delež stroškov predstavljajo stroški obratovanja in vzdrževanja, ki vključujejo porabo za odvoz smeti, skupno elektriko, energente, čiščenje, hišniška dela, obračune števcev, vzdrževanje skupnih naprav ipd. Ti stroški se občutno povečajo v času ogrevalne sezone (predvsem v zimskih mesecih), kar je razvidno iz višjih zneskov v januarju, februarju, novembru in decembru.

Zavarovanja predstavljajo stalni mesečni strošek, ki ostaja približno enak skozi vse leto, medtem ko so stroški upravljanja najnižji in najmanj nihajo, saj gre za dogovorjen pogodbeni znesek.

Takšna vizualna primerjava uporabnikom omogoča boljši pregled nad dinamiko stroškov ter lažje razumevanje, zakaj so določeni meseci dražji od drugih.

Hišni red ni več obvezen, je pa priporočljiv. Opredeljuje ga 27. člen Stanovanjskega zakona, ki določa, da etažni lastniki, ki imajo več kot polovico solastniških deležev, lahko sprejmejo hišni red, s katerim določijo temeljna pravila sosedskega sožitja v večstanovanjski stavbi in s katerim določijo pravice in obveznosti uporabnikov posameznih delov stavbe z namenom, da se zagotovijo pogoji za nemoteno uporabo teh delov, zavaruje varnost in red ter zagotovi mir in čistoča v stavbi, tako da se z njim določijo temeljna pravila sosedskega sožitja.

V hišnem redu se določijo npr. določbe o hišnem miru ( omejitev uporabe gospodinjskih strojev in naprav po določeni uri), uporabi skupnih delov stavbe (načinu dostopanja in varovanja naprav, ki služijo celotni stavbi, način uporabe skupnih hodnikov, kleti ipd.), grobe kršitve hišnega reda, ki so lahko podlaga za vložitev izključitvene tožbe ipd.

Hišni red morajo spoštovati vse osebe, ki bivajo v stavbi.

Kadar imajo stavbe oz. posamezne enote vgrajene merilne naprave, ki omogočajo individualni odjem, se obratovalni stroški delijo po dejanski porabi. V nasprotnem primeru, so določeni trije kriteriji, po katerih se delijo obratovalni stroški, in sicer : po površini posamezne enote, po številu posameznih enot in po številu uporabnikov posamezne enote.

Glede na površino se delijo stroški:

• toplote oz. goriva v kotlovnici za ogrevanje prostorov,
• dimnikarskih storitev,
• obratovalni stroški kotlovnice,
• skupne porabe elektrike in
• kemične priprave vode za ogrevanje.

Glede na število posameznih enot stavbe, se v enakem deležu delijo stroški:

• hišniških opravil,
• deratizacije, dezinsekcije, drugih sanitarnih pregledov,
• čiščenja oz. vzdrževanja bivalnega okolja (košnja, čiščenje dostopnih poti, obrezovanje živih mej in dreves …),
• nabave drobnega orodja,
• telefonskih linij v dvigalu,
• reševanja iz dvigala,
• čiščenja jaškov za smeti,
• čiščenja snega,
• stroški raznih drobnih popravil na skupnih delih,
• varstva pred požarom in
• razni fiksni stroški (priključna moč, priključek na infrastrukturo ipd.).

Stroški, ki se delijo po številu uporabnikov posamezne enote, so:

• poraba vode in kanalščina,
• poraba energije za pripravo tople vode,
• odvoza odpadkov ter drugi komunalni stroški,
• čiščenja skupnih prostorov in
• stroški čiščenja kanalizacije in praznjenja septičnih jam.

Stroški upravljanja
Vključujejo stroške rednega upravljanja objekta, kot jih določa pogodba o upravljanju. Sem sodijo organizacija in vodenje zbora lastnikov, priprava letnih poročil, koordinacija vzdrževalnih del, komunikacija z izvajalci, pravna podpora, obračun skupnih stroškov, vodenje evidenc, spremljanje skladnosti z zakonodajo ter druge administrativne in organizacijske naloge.

Skupni obratovalni stroški
Ti stroški zajemajo porabo skupne elektrike (npr. razsvetljava hodnikov in kleti), čiščenje skupnih prostorov, odvoz smeti, vzdrževanje dvigal, zavarovanje stavbe, pregled gasilnih aparatov ter druge obvezne storitve.

Stroški investicijskega vzdrževanja
Gre za prispevek v rezervni sklad, ki je namenjen večjim vzdrževalnim delom in izboljšavam objekta (npr. obnova fasade, menjava strehe, prenova skupnih prostorov). Višina prispevka je določena skladno s Pravilnikom o določitvi prispevka etažnega lastnika v rezervni sklad, kot tudi se lahko zviša s sprejetim sklepom etažnih lastnikov.

Individualni stroški
Na položnici so lahko prikazani tudi stroški, ki se nanašajo izključno na posamezno stanovanje, kot so posebni posegi na zahtevo lastnika, ključavničarska dela, posamezna popravila ali zamudne obresti.

Priloge in pregled
Vsaka položnica je opremljena s specifikacijo postavk, datumom zapadlosti in morebitnimi opombami. Na našem iPortalu je mogoče pregledati tudi vse račune, ki so priloge posameznim postavkam. Prosimo, da položnice redno pregledujete in nas v primeru nejasnosti kontaktirate.

Obratovalni stroški v večstanovanjski zgradbi zajemajo naslednje vrste stroškov:

1. Stroški za ogrevanje, porabljeno elektriko in vodo, odvoz smeti, kanalščino ter čiščenje skupnih prostorov in pripadajočega zemljišča, s potrebnim materialom in orodjem.
2. Vsi stroški lokalnega ogrevanja, v kolikor niso zajeti v prejšnji točki (lastna kotlovnica), ki zajemajo stroške energenta, kurjača in čiščenja kurilnih naprav in druge materialne stroške.
3. Čiščenje zračnikov in dimnikov ter pregledovanje le–teh.
4. Strošek za plačilo hišnika in snažilke ter nabava čistil.
5. Redni (mesečni) kontrolni pregledi toplotne postaje in kotlovnice.
6. Redni (mesečni) kontrolni pregledi etažne centralne kurjave.
7. Redni (mesečni) kontrolni pregledi dvigal.
8. Čiščenje lončenih, oljnih in drugih peči ter štedilnikov.
9. Čiščenje snega in ledu po veljavnem odloku o zimski službi, (razen na strehi,strešnih vencih in napuščih, kar je strošek lastnika).
10. Zamenjava svetil, žarnic, stikal, tipk in varovalk v skupnih prostorih stavbe.
11. Popravila ključavnic, samozapiral, okovja oken in vrat in zamenjava razbitih stekel v osebnih in tovornih dvigalih, vhodnih vratih in oknih v skupnih prostorih stavbe, v kolikor je povzročitelj škode neznan.
12. Stroški sanitarnih pregledov, dezinfekcije in deratizacije.
13. Pleskanje oziroma ustrezna površinska zaščita vgrajene opreme, manjših mizarskih del in oljnih površin v kuhinji, sanitarijah in predsobah.
14. Popravilo poškodovanih lesenih izdelkov in vgrajenih omar ter po potrebi zamenjava tečajev, kljuk, ključavnic in ostalega okovja na teh izdelkih.
15. Popravilo in zamenjava lahkih senčil in žaluzij (platnenih, plastičnih, metalnih ipd.) na oknih in vratih stanovanja.
16. Redni pregledi, čiščenje in servisiranje električnih in plinskih naprav, bojlerjev, štedilnikov, kuhinjskih nap in drugih naprav.
17. Čiščenje, odmašitve in vzdrževanje iztočnih pip, baterij, umivalnikov, pomivalnih korit, kopalnih kadi, prh, pomivalnikov, talnih sifonov, straniščnih školjk, sedežnih WC desk in izplakovalnih kotličkov.
18. Čiščenje in odmašitve straniščnih školjk, pomivalnih korit, kadi in prh, pomivalnikov in pripadajočih sifonov.
19. Čiščenje vertikalne in horizontalne kanalizacije z priključkom na javno kanalizacijo ali septično jamo.
20. Praznjenje septičnih jam, kjer ni javne kanalizacije in lovilcev peska ter odpadnih olj.
21. Vzdrževanje vseh priključkov na skupne instalacije stavbe, kot so dotoki in odtoki vode, električne, plinske, dimovodne, prezračevalne, ogrevalne, klimatske, radijske, televizijske, telefonske, računalniške, požarnovarnostne in druge instalacije (v kolikor ti stroški niso že zajeti v ceni storitve s strani dobavitelja).
22. Kemična priprava vode (menjava vodofosa).
23. Čiščenje dostopnih poti, parkirnih prostorov, zelenih površin (košnja 3–5 krat letno), živih mej in dreves (obrezovanje 1–krat letno), ograj, peskovnikov, igral otroških igrišč ter drugih naprav, ki spadajo k posamezni stanovanjski stavbi oziroma skupini stavb.
24. Vsa popravila, ki so potrebna zaradi povzročenih poškodb s strani uporabnika.
25. Čiščenje jaškov za smeti.

Ločeno od obveznega rezervnega sklada se lahko vzpostavi t. i. prostovoljni sklad, v katerega se stekajo sredstva iz drugih virov, kot so:

• najemnine od oddajanja skupnih delov stavbe (npr. hišniška stanovanja),
• odškodnine iz naslova zavarovalnin za škodo na skupnih delih,
• morebitna druga sredstva, ki niso prispevki etažnih lastnikov v smislu rezervnega sklada.

Gre za sredstva, ki se ne štejejo za del obveznega rezervnega sklada, zato zanje veljajo drugačna pravila razpolaganja. Ta sredstva so v lasti posameznega etažnega lastnika, sorazmerno z njegovim solastniškim deležem in se lahko ob menjavi lastništva tudi izplačajo. Tako kot obvezni rezervni sklad, tudi prostovoljni sklad vodi upravnik, v imenu etažnih lastnikov.

Rezervni sklad je zakonsko določen mehanizem za zbiranje sredstev, ki ga skladno s 119. členom SPZ oblikujejo etažni lastniki, in sicer izključno za:

• izvajanje del rednega in investicijskega vzdrževanja skupnih delov stavbe, kot so opredeljena v načrtu vzdrževanja,
• ukrepe za učinkovitejšo rabo energije,
• plačilo nujnih vzdrževalnih del in izboljšav, skladno s sprejetimi odločitvami etažnih lastnikov,
• odplačevanje posojil, najetih za navedene namene,
• založitev sredstev za stroške postopkov izterjave prispevkov v rezervni sklad.

Pomembno je poudariti, da se v rezervni sklad lahko vplačujejo izključno prispevki etažnih lastnikov, določeni na podlagi pravilnika, medtem ko se drugim prilivom (najemnine, zavarovalnine ipd.) tja ni dovoljeno stekati.

Z zbranimi sredstvi rezervnega sklada gospodari upravnik, vendar zgolj v zakonsko določenem okviru. Njegovo ravnanje pri porabi sredstev je predmet nadzora stanovanjskega inšpektorata, pri čemer zakon v primeru nepravilne ali nezakonite porabe sredstev predpisuje visoko globo, in sicer od 4.000 EUR do 125.000 EUR, kar dodatno potrjuje izjemno strogo reguliranost tega področja.

Odgovornost za zakonito porabo teh sredstev zato izključno nosi upravnik, četudi gre za skupna sredstva etažnih lastnikov.

Etažni lastniki morajo upravnika obveščati o spremembi lastništva posameznega dela.

Stanovanjski zakon (SZ-1) v 17. členu določa, da mora etažni lastnik, ki prenese lastninsko pravico s pravnim poslom, upravnika takoj, najkasneje pa v 30 dneh od dneva, ko ima pridobitelj pravico predlagati vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo, obvestiti o spremembi lastninske pravice in mu predložiti kopijo dokumenta, iz katerega so razvidni vsi podatki o spremembi lastništva in o novem lastniku.

V kolikor se lastninska pravica na posameznem delu spremeni na podlagi drugega pravnega naslova (torej ne s prenosom lastninske pravice s pravnim poslom), mora pridobitelj lastninske pravice upravnika takoj, najkasneje pa v 30 dneh od dneva, ko ima pridobitelj pravico predlagati vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo, obvestiti o spremembi lastninske pravice.

Poudarjamo, da je dolžnost obveščanja o spremembi lastništva na strani etažnega lastnika in ne upravnika. Upravnik lastništva ni dolžan ugotavljati po uradni dolžnosti. Etažni lastnik, ki upravnika ne obvesti o spremembi lastništva, je v skladu s prvim odstavkom 169. člena SZ-1 v prekršku in se za to lahko kaznuje z globo s strani prekrškovnega organa.

V skladu z veljavno stanovanjsko zakonodajo pri obračunu obratovalnih stroškov ni mogoče upoštevati števila oseb 0.

Obratovalni stroški za prazno ali neuporabno stanovanje

V primeru, ko je stanovanje prazno ali neuporabno, lastnik plača vse obratovalne stroške, pri čemer se stroški, ki se delijo po številu oseb, obračunajo le za eno osebo.

Pri tem ni pomembno, zakaj je stanovanje prazno, lahko ga lastnik ne uspe oddati v najem, ga uporablja kot drugotno stanovanje ali vikend, ga ima kot svojo naložbo, je v izvajanju celovite prenove ali pa je neuporabno zaradi dotrajanosti.

Pri uporabniku, ki biva sam, ni mogoče v celoti izključiti njegove prisotnosti pri obračunu obratovalnih stroškov. Stroški, ki so vezani na enoto stanovanja in njegovo osnovno rabo, namreč nastajajo ne glede na fizično prisotnost stanovalca.

Skladno z določili SZ-1 ima najemnik stanovanja pravico uporabljati in izvajati posest nad stanovanjem; opraviti popravila v stanovanju, če je popravilo neodložljivo, da se zavarujejo življenja ali zdravje stanovalcev; zahtevati vračilo previsoko zaračunane najemnine; zahtevati sorazmerno zmanjšanje najemnine za čas, ko stanovanja ni bilo mogoče normalno uporabljati v skladu z določili iz 93. člena SZ-1.

V skladu s Stanovanjskim zakonikom (SZ-1) lahko pogodbo o upravljanju nepremičnine odpovejo tako etažni lastniki kot tudi upravnik.

Etažni lastniki imajo pravico kadar koli odstopiti od pogodbe o upravljanju, pri čemer velja najmanj trimesečni odpovedni rok, ki začne teči z dnem vročitve odpovedi upravniku. V tem obdobju morajo imenovati novega upravnika. Če upravnik krši zakon ali pogodbo o upravljanju, lahko etažni lastniki odstopijo od pogodbe brez odpovednega roka. Odločitev o odstopu sprejmejo skladno s postopkom za imenovanje upravnika, kar pomeni, da mora sklep o menjavi upravnika podpreti več kot 50 % etažnih lastnikov.

Upravnik lahko pogodbo o upravljanju odpove kadar koli, pri čemer prav tako velja najmanj trimesečni odpovedni rok. Odpoved mora upravnik uradno predstaviti na zboru lastnikov, od tega trenutka dalje pa začne teči odpovedni rok.

Pogodba o medsebojnih razmerjih ureja razmerja med etažnimi lastniki v stavbi. V skladu z zakonom o spremembah in dopolnitvah Stanovanjskega zakona (Ul. List RSšt. 57/2008) se šteje, da je pogodba sklenjena, ko jo podpišejo lastniki, ki imajo več kot tri četrtine solastniških deležev. Po zakonu je sklenitev takšne pogodbe obvezna – če se pogodba ne sklene, se to sankcionira kot prekršek. V primeru nesklenjene pogodbe je po zakonu predvideno, da se lahko v nepravdnem postopku pridobi odločba sodišča, ki nadomesti pogodbo (182. člen SZ-1).

Pogodba o medsebojnih razmerjih med drugim določa:

• način razdeljevanja skupnih stroškov,
• način uporabe skupnih delov,
• pooblastila upravitelju,
• način upravljanja skupnih delov,
• nastopanje etažnih lastnikov v pravnem prometu.